O que é Convenção de Condomínio?

É por isso que mesmo os imóveis adquiridos na planta são disponibilizados com o rascunho da futura Convenção de Condomínio. Isso se deve ao fato de que, assim como diversos outros documentos, o registro desse rascunho em cartório é essencial para a comercialização do imóvel, conforme estabelecido no art. 32, j da Lei 4.591/64.

Dessa forma, compreendemos que a Convenção de Condomínio é não apenas uma obrigação legal, mas também um ato realizado entre os proprietários, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários das unidades autônomas, seja em edifícios já construídos, em construção ou futuros.

Em outra perspectiva, as normas tratadas na Convenção de Condomínio são complexas, abrangendo direitos e responsabilidades dos condôminos, visitantes, funcionários e administradoras. Tais regras devem ser respeitadas por todos que adentram ao condomínio.

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Portanto, além de contemplar os requisitos mínimos estabelecidos por lei, especialmente os contidos nos artigos 1.332 e seguintes do Código Civil de 2002, é crucial que a Convenção seja elaborada considerando a realidade específica do condomínio. Seu conteúdo deve ser abrangente e mudanças frequentes devem ser evitadas, pois, além de dependerem de quóruns específicos, representam um ônus financeiro para o condomínio.

É fundamental destacar que, mesmo regulando a vida condominial, a Convenção deve obrigatoriamente respeitar a lei vigente, prevalecendo em casos de divergência entre as duas. No Direito brasileiro, declarações individuais ou coletivas de vontade contrárias às normas em vigor não são válidas. Assim, a norma "maior" sempre prevalecerá. A Convenção deve seguir essas orientações das forças normativas de forma simplificada.

Concluindo, a Convenção de Condomínio, lamentavelmente, muitas vezes não recebe a devida atenção de seus elaboradores e, posteriormente, dos condôminos, resultando em problemas futuros que poderiam ser facilmente evitados.

A nomeação de uma comissão e a discussão da convenção com a assistência de um profissional externo são práticas completamente viáveis e úteis. Um profissional pode adequar a Convenção aos anseios da comunidade, considerando também a análise conjunta do Regimento Interno. Este, por ser passível de alterações mais fáceis, pode servir como um marco regulatório, evitando a necessidade de modificar a Convenção em situações decorrentes da mutabilidade da vida em sociedade. Por exemplo, a Convenção pode estipular que é permitido ter animais, enquanto o Regimento Interno regulamenta questões como porte, espécie e trânsito dos animais.

Assim, conclui-se que a Convenção de Condomínio é um requisito indispensável para condomínios horizontais e verticais. No entanto, em geral, não recebe a atenção preventiva necessária. É aconselhável que o assunto seja discutido entre os condôminos o quanto antes, já que sua finalidade é regular a vida condominial, promovendo uma convivência harmoniosa entre todos.