Multa de condomínio: Como o síndico deve aplicar?

Como sabemos, todas essas questões não são simples de serem resolvidas. É necessário buscar instrução em fontes confiáveis e preocupadas em repassar as melhores informações de forma simples e didática.

Essa é exatamente a nossa proposta com o post de hoje. Continue a leitura e saiba mais!

Como lidar com condôminos inconvenientes?

Antes de passarmos a compreensão de como aplicar a multa de condomínio, precisamos discutir sobre como lidar com condôminos inconvenientes, responsáveis por provocar desarmonia em meio a coletividade.

Isso porque a aplicação da multa, em muitos casos, pode culminar em uma ação judicial desgastante. Podemos dizer que essa é uma situação indesejada por todos, não é mesmo? Daí a necessidade de buscar o diálogo em primeiro plano.

E, ao adotar medidas nesse sentido, é importante cercar-se de alguns cuidados. Ao dirigir a notificação ao condômino autor de alguma infração, por exemplo, nunca o faça pessoalmente. Algumas pessoas poderão tomar tal atitude como uma afronta. O melhor, nesse caso, é apresentar a notificação por escrito.

Passado esse primeiro momento, tente estabelecer algum diálogo acerca dos fatos que motivaram a notificação. Ao mesmo tempo, é importante compreender que a multa será inevitável em algumas situações, sem nem mesmo a entrega da notificação.

Imagine um ato grave, como a destruição de algum equipamento ou dependência do condomínio. Situações como essa serão passíveis de multa segundo a grande maioria das convenções condominiais, uma vez que o prejuízo deverá ser ressarcido.

O que diz o novo Código de Processo Civil?

Estar amparado pela lei é fundamental na hora de proceder com multas em condomínios. Afinal, na ocasião de qualquer reclamação junto a justiça por parte do condômino multado, será necessário demonstrar a legalidade do ato.

Você sabe qual é a legislação que disciplina a organização condominial? Como muitos devem saber, a legislação em questão é o novo Código de Processo Civil, expresso na lei federal n° 13.105, de março de 2015.

Veja o que diz alguns trechos de capítulos sobre condomínios:

“Art. 1336 / § 2o. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”

Podemos resumir as implicações desse trecho da legislação nos seguintes pontos:

A cobrança de multa de condomínio deve ser aprovada em assembleia com maioria qualificada (2/3 dos condôminos);
O valor da multa deverá estar previsto na convenção condominial e não poderá ultrapassar a proporção de cinco vezes o valor do condomínio;
O condômino que apresentar comportamento reiteradamente “anti-social”, tal qual versa a legislação, poderá ser punido com multa na proporção de até cinco vezes da contribuição mensal paga por ele (valor do condomínio);

Como proceder na aplicação da multa de condomínio?

Depois de compreender o que diz o novo Código de Processo Civil, podemos passar a uma espécie de checklist sobre como proceder com a cobrança de multa de condomínio. Acompanhe:

Como já mencionado anteriormente, a notificação poderá ser o primeiro passo antes de encaminhar a multa efetivamente. E, como também foi informado, há casos em que a multa será inevitável, sem nem mesmo uma notificação;
Na ocasião de reincidência ou de efetiva necessidade de encaminhamento da multa, será necessário a convocação de uma assembleia. Para aprovação da multa, é preciso reunir um quórum qualificado;
Ao dirigir a multa, o sindico ou representante da administradora deve enviar através de um comunicado impresso para evitar qualquer animosidade;
Em seguida, é fundamental que o condômino autor da infração tenha tempo hábil para se justificar pela multa. Essa é outra previsão legal também presente na legislação. Trata-se do ponto que mais dá margem para contestações na justiça, uma vez que muitos síndicos não concedem direito de defesa às pessoas notificadas;
Outra questão de suma importância é a necessidade de registrar todos os atos da infração em livros de ocorrências do prédio ou qualquer outra ferramenta equivalente. No caso de judicialização da questão, essas provas deverão instruir o processo.

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Ao acompanhar o post de hoje, esperamos que você tenha compreendido a fundo como proceder com a cobrança de multa em condomínio. Como você pôde acompanhar, é necessário cercar-se de muitos cuidados para não cometer nenhuma ilegalidade e, assim, garantir o recebimento do valor referente a multa para o condomínio.